НаPпрактике при аренде имущества часто возникает вопрос: какие первичные документы, подтверждающие доходы арендодателя иPрасходы арендатора, необходимы? Обязан лиPарендодатель ежемесячно подписывать сPарендатором акт выполненных работ (оказанных услуг)? ВPбольших бизнес-центрах, где количество арендаторов исчисляется сотнями, подписание сPкаждым изPних «Акта оказания услуг поPаренде помещения» требует большого количества времени иPтрудовых ресурсов. Однако бухгалтеры фирм-арендаторов иногда опасаются, имеются лиPу них основания относить арендную плату наPрасходы вPцелях бухгалтерского иPналогового учета при отсутствии такого акта? Попробуем разобраться.
Оформление документов для принятия платежей кPрасходам
ВPсоответствии соPстатьей 19.21 Кодекса обPадминистративных правонарушениях несоблюдение установленного порядка государственной регистрации прав наPнедвижимое имущество или сделок сPним влечет наложение административного штрафа наPюридических лиц отP30 доP40Pты]сяч рублей.
НаPпрактике договоры аренды отдельных помещений, вPцелях избежания излишних хлопот, связанных сPнеобходимостью регистрации договора, вPподавляющем большинстве случаев заключаются наPсрок менее одного года; поPокончании срока действия договора заключается новый договор.
ВPсоответствии соPстатьей 4 Закона отP21.07.1997 г. P122-ФЗ «О государственной регистрации прав наPнедвижимое имущество иPсделок сPним» сделки сPнедвижимым имуществом подлежат обязательной государственной регистрации. Это положение содержится иPв статье 131 Гражданского кодекса. Однако вPпункте 2 статьи 651 кодекса дается уточнение, что договор аренды здания или сооружения, заключенный наPсрок неPменее года, подлежит государственной регистрации иPсчитается заключенным сPмомента такой регистрации. Таким образом, договор аренды, заключенный наPсрок менее года, обязательной регистрации неPподлежит. Это подтверждается иPИнформационным Письмом Президиума ВАС РФPотP01.06.2000 г. P53.
Регистрация договора
НаPпрактике размер арендной платы при аренде офиса вPбольшинстве случаев устанавливается именно так: определенная сумма арендной платы вPмесяц или вPгод заPквадратный метр.
Согласно пункту 1 статьи 654 Гражданского кодекса договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами вPписьменной форме условия оPразмере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом вPслучаях, когда плата заPаренду здания или сооружения установлена вPдоговоре наPединицу площади здания (сооружения), арендная плата определяется исходя изPфактического размера переданного арендатору здания или сооружения (п. 3 ст. 654 ГКPРФ).
При прекращении договора аренды арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю сPсоблюдением правил, вытекающих изPпередачи здания или сооружения арендодателем арендатору.
ПоPдоговору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать воPвременное владение иPпользование или воPвременное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГКPРФ). Передача здания или сооружения арендодателем иPпринятие его арендатором осуществляются поPпередаточному акту или иному документу оPпередаче, подписываемому сторонами (ст. 655 ГКPРФ).
ПоPдоговору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество заPплату воPвременное владение иPпользование или воPвременное пользование (ст. 606 ГКPРФ). Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом вPсоответствии сPусловиями договора аренды (п. 1 ст. 615 ГКPРФ). Арендатор обязан поддерживать имущество вPисправном состоянии, производить заPсвой счет текущий ремонт иPнести расходы наPсодержание имущества, если иное неPустановлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГКPРФ). Если арендатор произвел заPсчет собственных средств иPс согласия арендодателя неотделимые улучшения арендованного имущества, арендатор имеет право после прекращения договора наPвозмещение стоимости этих улучшений, если иное неPпредусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГКPРФ).
Договор аренды, как любая сделка, хотя быPодной изPсторон которой является юридическое лицо, должна быть заключена вPпростой письменной форме (подп. 1 п. 1 ст. 161 ГКPРФ).
Порядок заключения иPисполнения договора аренды недвижимого имущества регулируется как общими положениями Гражданского кодекса обPаренде, содержащимися вPпараграфе 1 главы 34 «Аренда», так иPправилами параграфа 4, который регламентирует аренду зданий иPсооружений. При этом приоритет имеют нормы параграфа 4 главы 34 Гражданского кодекса, так как они являются специальными поPотношению кPобщим нормам. Эти правила полностью применяются иPпри аренде отдельных помещений.
Как правило, под арендой офиса подразумевается аренда одного или нескольких помещений вPздании, которые предполагается использовать под конторские цели. ВPсоответствии сPпунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса кPнедвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относится все, что прочно связано сPземлей, тоPесть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба ихPназначению невозможно, вPтом числе здания, сооружения. Таким образом, отдельное помещение вPздании является недвижимым имуществом.
Общие положения обPаренде
И.М. Титова, руководитель отдела внутреннего аудита группы компаний «БЭСТ. Управление недвижимым имуществом»
Журнал Налоговый учет для бухгалтера
Донецко-Кураховский машиностроительный завод
Договор аренды: бухгалтерский учет и вопросы налогообложения | Новости бизнеса
Комментариев нет:
Отправить комментарий